Сначала термин «стили инвестиций» использовали лишь применимо к акциям и другим ценным бумагам, но позже определенные разновидности стратегий появились и в сфере вложений в недвижимость. Стратегия – это продуманный подход в достижении цели, на постановку которой влияют предпочтения инвестора, планируемый срок участия в инвестиции, расчет доступных ресурсов и ожидаемый доход. Когда все это определено, можно выбирать один из четырех существующих в настоящее время инвестиционных стилей.

Инвестиционная стратегия Core

Это долгосрочное, на 20-25 лет и более, вложение, цель которого – не получении быстрого дохода, а пополнение портфеля статусной недвижимостью с историческим и культурным значением. Инвестор смотрит далеко вперед, приобретая в крупных и средних городах ликвидные объекты с прогнозируемым стабильным доходом. Для вложения он чаще всего использует только собственные средства или небольшую долю дополнительного финансирования вдобавок к ним. Привлекательными считаются объекты с центральным расположением категории 1А и якорными арендаторами; место играет важнейшую роль и превалирует над доходностью.

Объект подбирается с учетом долгосрочного владения – такая инвестиция может стать фундаментальным капиталом, передающимся по наследству. Примерами расположения могут стать, скажем, знаменитый берлинский бульвар Курфюрстендамм в Берлине или Королевская аллея в Дюссельдорфе.

Core – самый прогнозируемый вид инвестирования, с минимумом рисков и наименьшей зависимостью от рыночных колебаний ввиду того, что он рассчитывается на долгий срок. Показатели доходности могут составлять 3-4%, а то и меньше – но, повторим, это не основной фактор в данном виде инвестиций.

Отметим особо, что такую недвижимость, как отели или доходные дома, приобретаемые с расчетом длительного, не менее 20 лет, владения, можно также классифицировать как core-инвестицию, но не совсем в классическом понимании. От Core тут – долгосрочность и стабильность, а в остальном такие объекты могут, скажем, иметь не самое центральное расположение.

Инвестиционная стратегия Сore—plus

Стиль Core-plus отличается от Core выбором объекта недвижимости: основополагающую роль здесь играет потенциал развития здания, уже существующего и арендованного. Как и в предыдущем примере, важной составляющей является местоположение, которое напрямую влияет на перспективы инвестиции.

Пример вложения подобного рода – известная немецкая сеть торговых домов «Карштадт». Ее универмаги с 1881 года неизменно располагались в центральных районах городов – но формат крупных магазинов такого типа устарел, и в XXI веке сеть стала терять позиции на рынке. Часть филиалов пришлось закрыть, и огромные торговые площади опустели. В 2014 году универмаги были выставлены на продажу – и нашлись заинтересованные инвесторы с новыми идеями по реконструкции и ревитализации, на которые возлагаются большие надежды.

Инвестиции Core-plus также генерируют часть дохода за счет повышения рыночной стоимости самого объекта. Если реконструировать здание, обновить площади, сменить арендаторов, можно повысить ликвидность объекта и, следовательно, прибыль с него – тем более что месторасположение таких строений обычно отличается высокой проходимостью, а значит – площади здесь пользуются стабильным спросом.

Заемный капитал в этом стиле инвестиций используется довольно активно и может составлять около 50%. При правильном подходе потенциальная доходность Core-plus выше, чем у традиционного вида вложений Core – 4-6%. Однако нужно учитывать риски, возникающие из-за возрастающего влияния колебаний рынка и особенностей выбранной стратегии управления.

Инвестиционная стратегия Value—added

Цель инвестора в этом случае – подобрать объект ниже рыночной стоимости и повысить его ценность. Суть не в увеличении денежного потока, а в значительном возрастании стоимости объекта с тем, чтобы выгодно его перепродать. Здесь активно используется дополнительное финансирование, доля заемного капитала может достигать 60-70%.

Так, после воссоединения Берлина был период, когда можно было купить доходный дом, требующий реконструкции, отремонтировать, разделить на отдельные квартиры и выгодно реализовать их – получив, естественно, высокий доход. Но сегодня подобные объекты найти все сложнее, и результат таких инвестиций стал трудно предсказуем. К этому же типу можно отнести и различные манипуляции с аукционной недвижимостью: купить дешево, а продать дорого.

Доходность от Value-added стратегии значительно выше, чем от Core и Core-Plus – 8-10%, ожидаемое время удержания объекта намного короче – до 5-7 лет, но и риски повышаются.

Инвестиционная стратегия Opportunistic

Это краткосрочный вид инвестиции, нацеленный как на уже существующую недвижимость, так и на находящуюся на этапе проектирования. В последнем случае объект может быть выведен на следующий этап – например, получение разрешения на строительство и вид деятельности, – после чего его оценочная стоимость повышается.

Инвесторы с такой стратегией выбирают малооцененные объекты или объекты с высокой степенью подорожания после внесения кардинальных изменений. Как пример – готовые здания, подобранные с расчетом на серьезную реконструкцию или полную перестройку; недвижимость, на данный момент неликвидная из-за определенных негативных факторов вроде сложной рыночной ситуации в регионе. Инвестор не только восстанавливает дома – он улучшает дворы, ремонтирует дороги, строит новые детские площадки и парковки. После этого целый микрорайон становится комфортнее для проживания, притягивая новых жильцов и автоматически повышая стоимость квартир.

Доходность этого вида инвестиции составляет от 10% и выше, в отдельных случаях – 20-30% и более. Время удержания объекта всегда короткое, действия инвестора нацелены на быструю перепродажу. При этом высокий доход подразумевает и высокие спекулятивные риски.

Впрочем, эти факторы не всегда находятся в прямой зависимости: если обладать хорошим чутьем, информированностью и пониманием рынка, их можно сбалансировать и прийти к успешной инвестиции, которая принесет желаемую прибыль.